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时代广场

在售

同一公司估同一房屋2次差200万(图)

不到一年的时间,同一房屋,抵押时估值582万元,“被交易”时估值378万元,贷款时却估价高达1000余万元。

在鄱阳县,当事一方对上述悬殊巨大的评估价值产生异议,而背后,是一起蹊跷的房产纠纷。

在纠纷的背后,也暴露出房产评估市场的乱象。由于评估参照市场价“操作”空间大、评估行业准入门槛低、监管缺位等因素,导致房子“值”多少钱全凭评估公司说了算。

对此,专家认为,相关部门要尽快对评估机构立法,提高评估师的准入门槛,配套出台评估机构和评估师的管理和处罚细则,明确评估机构的主管部门以便监管。

涉及的房产如今成酒店

同一公司估同一房屋两次相差200万元

11月13日,鄱阳县城中心——芝山时代广场。

抬头仰望广场四楼的“金海商务宾馆”,周秀珍喃喃自语:“按说,这家宾馆我们还有股份的。”

不过,事实上这家宾馆已经和她没有关系了,有的,只是难解的心结。

事情还得从2010年说起。

当年,周秀珍的儿子刘成(化名)花400余万元购买了该广场2幢4层房屋,总面积1940.92平方米。由于当时缺钱装修,刘成准备抵押房产证,向银行贷款300万元将该房装修成宾馆。

2010年11月16日,刘成委托鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司(以下简称鑫信评估公司,鑫信原属于鄱阳县房管局企业,后改制,现仍接受房管局管理。)对该毛坯房进行评估。

评估报告(鄱房估字第10B2377号)中意见表明:“位于县城老区与城北新区商住用房三、四层商业用途房地产近期市场交易价格接近2800元/平方米。考虑芝山时代广场所处的区位较好,其价格定于3000元/平方米。”

据此,该公司出具评估结论,估值该房为582.2760万元。

后受鄱阳“李华波案”的影响,各家银行收紧贷款业务。2011年3月15日,刘成经好友屈某介绍,向程某借钱300万元用于装修,并委托屈某全权处理该房产。

周秀珍称,正当他们用300万元装修房子时,突然有几个陌生人过来通知他们撤场。“不要装修了,你的房子已经卖给程某了。”起初,周秀珍认为这是对方在“开玩笑”。

通过核实后,周秀珍得知,同年4月13日,屈某对该房产进行评估后,直接过户到程某名下抵债。

“我的房子不可能只值300万元!”据周秀珍介绍,因儿子刘成涉及一起刑案被警方控制。为此,她独自走上维权之路。

周秀珍觉得蹊跷的是,这份评估报告同样是鑫信评估公司出具的,评估时间前后不到半年,前者评估时还是毛坯房,后者评估处在装修中,当年房价呈上涨趋势,两者竟相差200万元。

在这份评估报告(鄱房估字第11A0143号)上,新法制报记者注意到,2011年4月13日,该房被鑫信评估公司以1950元/平方米的价格,估值为378.4794万元。该报告对估值理由没有说明。

反映无果维权陷入僵局

对于上述两份评估报告,11月13日,记者试图采访鑫信评估公司法定代表人余笑云,但对方以工作忙为由离开了办公室。17日,余笑云以开会为由再次拒绝接受记者采访。

而鄱阳县房管局总工程师黄建忠受访时称,自己分管鑫信评估公司(原名房管局评估所)不久,对此前的业务不甚熟悉,建议记者采访余笑云。

不过,鄱阳县房管局产权监管股股长严斌猜测,两者之间相差200万元,可能是评估目的决定的。

“前者委托目的是抵押时评估的,而后者是出于交易才评估。”严斌分析称,抵押时,产权人肯定希望价格高点能多贷款,交易时则希望价格低点少交点税。由此来看,评估价值略高或略低于市场价也就不奇怪。

不过更让周秀珍觉得蹊跷的一幕出现在2011年8月25日,上饶恒信房地产经纪评估有限公司再次对该房进行评估,目的是“为确定该房地产贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”,评估结论显示为1009.4725万元(包含土地使用权价值)。

“一会是378万元,一会是1000余万元,到底我的房子真实价值是多少?”4年来,周秀珍先后找到鄱阳县有关部门反映此事,并要求返还评估多出的200万元,再加上300万装修款,至今没有结果,维权陷入僵局。

记者试图采访程某,其手机号码却显示不存在。

房子值多少钱评估公司说了算?

房产评估,简而言之要评估出房子真实的价码,把“水分”挤掉,但实际情况如何呢?

江西一家知名房地产评估公司的负责人李强(化名)向记者透露,上述事件并非个案,这只是评估市场混乱的缩影。

现实情况下,同一套房,贷款时一个评估价格,打官司评估一个价,拆迁时又是一个评估价格,这早已是行业的“潜规则”,房子“值”多少钱全凭评估公司说了算。

“造成这样的情况,与法律规定模糊有关。”李强称,按照《国有土地上房屋征收评估办法》及相关法律规定,评估公司应评估房屋的“类似房地产的市场价格”,也就是按照市场价值来评估。

“市场价是个很模糊的概念,有较大操作空间。”诸如,评估房屋周边的楼盘有可能是普通商品房、高档公寓、写字楼,也有可能是精装住宅,这些房子的价格肯定不一样,评估结论也大相径庭。

严格来说,评估公司需要把这些因素都剔除,然后对该系数做一个修正,评估数值才是这个区域周边普通商品房的市场价。

同样,评估公司资质不一样也会影响评估结论。

据李强介绍,房产评估公司分为一级、二级、三级、临时四个资质,评估公司资质不一样,评估参照的标准也截然不同,评估中硬指标:楼层、朝向、结构、通风采光、房龄、居住环境、物业、水电气、装修等也大有文章可做。在这种情况下,托关系、吃点差价、好房子按照不好的房子评估,不好的房子按照好的房子评估,种种情况都可能在这个行业里发生。

李强进一步分析称,短短不到一年,鄱阳县城的一套房子不可能从582万元回落到378万元,而后又涨到1000万元,确实令人难以信服。

现实情况是,一些房产评估公司为了倾向、取悦委托方会按其要求进行评定,从中牟取暴利。委托人除了支付评估费外,估价公司的评估收费外另行收取一定的费用。

评估公司违规房管部门难处罚

受访时,南昌市房产交易中心有关工作人员告诉记者,按照《房地产估价机构管理办法》及江西省通行的规定,开设一家(三级或暂定)评估公司,只要有3名以上专职注册房地产估价师,有固定的经营服务场所等一些基本条件就可以,门槛相对比较低。

“评估机构太多,南昌大大小小的评估公司不止百家。”李强还告诉记者,空壳评估公司的数量也非常多,一个人挂靠几家评估公司的现象较为普遍。

而一旦评估机构存在违规行为,房管部门也很难处罚评估公司。

就上述案例来看,黄建忠坦言,即便评估公司有违规操作的行为,该局也没有权利处罚评估机构或取消其评估资质。

《房地产估价机构管理办法》第53条规定:“以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。

黄建忠坦言,即便有此规定,在鄱阳他至今还没听到过,因为评估结果有误而被取消资质的情况。

记者了解到,一般评估机构被取消资质的原因,大都与其他机构合并,或是公司原本就是一个空壳,两年内无业绩而取消。

与此同时,由于评估机构涉及的领域比较多,所以主管单位也较多,比如国土部、住建部、财政部等。李强说,涉及的政府职能部门多,遇到问题往往会相互推诿。这似乎正是评估机构乱象的根本。

资产评估法已列入今年立法计划

对此,江西财经大学法学院教授王柱国认为,随着市场经济的发展,资产评估与每个群众息息相关。事实上,评估行业准入门槛较低,其工作的独立性很难保持,易受委托人的操纵,使监管机构很难追责,虚假评估也屡见不鲜。目前,注册会计师和律师行业都有全国性的统一法律,而资产评估行业至今没有一部系统性、管全局的专门法律。

王柱国分析称,《房地产估价机构管理办法》中关于罚则部分,只规定对评估机构违规行为警告或处罚,罚款金额均在3万元以下,且没有明确违规可取消评估资质,评估师违法操作方面也无具体处罚细则。正是由于违法成本过低,使部分评估机构有恃无恐。

王柱国建议,评估机构要建立一套完整监督机制,明确项目实施过程中各环节的风险检查监督内容、对象和方法,对评估报告的多级复核制度,将责任明确落实到人,发现问题要及时反馈和处理。

同时,还要提高评估机构及评估师准入门槛,加强资产评估行业自律检查与监管,加大违规评估机构的处罚力度,诸如评估机构或评估师违规后终身禁止再从事评估或降级等处罚。

王柱国还透露,《资产评估法》早已列入今年全国人大常委会立法工作计划。今年8月,全国人大常委会已启动该草案的三审工作。其中,三审稿明确了从业人员的法律责任,并约束市场各利益主体,虚假评估等各种违规违纪行为将从重处罚。我们盼望该法早日出台,以推动评估行业健康发展。

◎文/图 新法制报记者付强

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